このような疑問はありませんか。
訪日外国人観光客が増えてきた現在、宿泊施設不足が問題になっています。また、日本では人口減少が始まり、各地で用途のない空き家の活用が課題です。
この記事では民泊の歴史から注目された背景、民泊の種類をわかりやすく解説します。空き家を購入し、投資目的でのスタートを応援できるよう、投資家目線で執筆しました。
記事を最後まで読み、空き家を活用した民泊利用への理解を深めてください。
民泊とは？
民泊とは法律上、明確な定義はありませんが、民家の一室に宿泊することです。古くは旅人が泊まる場所がない時に民家が無償で旅人を泊めたことが始まりとされています。
近年になり流行り始めたのは2008年頃です。インターネットの普及により、個人宅や投資用に所有する民家をネットで仲介するビジネスモデルが登場しました。
このビジネスモデルは今日、世界中で流行し、空き家や部屋を貸したい人と泊まりたい旅行者とのマッチングが盛んに行われています。
日本でも、後述の空き家問題と訪日外国人観光客の増加による旅館・ホテル不足を解決する糸口として注目されつつあります。
民泊が注目されるようになった理由
世界中が注目する民泊において、日本も例外ではありません。ここからは、投資家の視点を交えて宿泊施設の不足と空き家問題から民泊が注目される理由を解説します。
理由1: 観光立国に向けた宿泊施設不足問題
政府は日本を観光立国にしようと盛んにアピールした結果、訪日外国人観光客は右肩上がりに増え続けました。コロナ禍前の2018年では、東京都と大阪府の宿泊施設全体で稼働率が80％を超えています。
この結果をふまえ、都市部では宿泊施設の需要は高く、民泊で空き部屋を貸し出しできれば宿泊施設不足の解消が可能です。
訪日外国人観光客の中には滞在中に日本ならではの家屋や生活を楽しみたい方もいるため、民泊は一定のニーズがあります。
将来、訪日外国人観光客が増え続け、宿不足により訪日を敬遠されては困ります。民泊の普及は宿不足解消のひとつの手段として注目されています。
理由2: 空き家問題
民泊が注目されるようになった理由の2つめは空き家問題です。日本では2008年を境に人口は減少し続けています。
人口減少に伴い、空き家の数は増え続け、2018年度には、別荘や賃貸利用を除くいわゆるその他の空き家が349万戸にのぼります。この空き家を民泊に活用する方法があり、物件価格を抑えて購入できれば高利回りが期待できるでしょう。
例えば、物件価格を400万円、リフォーム代金100万円、月5万円を民泊の宿泊料金で得られると、5万円×12ヶ月÷（400万円+100万円）×100=12％の表面利回りが得られる計算です。
空き家を活用すれば初期費用を抑えられるだけではなく、ローンを組まずに購入できればよりキャッシュフローが良くなります。
民泊の種類(家主による区分)
民泊の種類は家主がどこにいるかで2つに分けられます。投資に向いているのは、自宅とは別に民泊を運用するタイプです。メリットやデメリットも交えて説明します。
家主居住型の民泊
家主居住型の民泊は文字通り、民泊に家主が管理人として住んでおり、ホームステイをイメージするとわかりやすいです。このタイプの民泊は現役をリタイアした人が多く、余生を宿泊者との交流をメインに家主も楽しんでいます。
家主居住型の民泊の条件には、家主の不在が最大2時間以内という条件があるため、出社が必要なサラリーマンには不向きです。
他にもプライベートスペースの確保や民泊としての稼働日が180日以内であるなどの制約があるため、ビジネス向きではありません。
メリットは住宅の扱いになるため、スプリンクラーなどの防火設備がいらない場合があることと、手続きが簡便なことが挙げられます。
家主不在型の民泊
家主不在型の民泊は、宿泊者と家主は一緒に滞在しません。家主は民泊に住んでおらず、別に自宅を持っているパターンです。空き家を購入し、民泊に利用するイメージで、投資向きの方法です。
家主の不在とは1回2時間を超える外出のことで、サラリーマンの出社を含む外出は家主の不在にあたります。
家主は宿泊者と一緒に滞在しないため、住宅の管理は、管理業者に委託します。この場合、民泊は住宅とはみなされず、ホテルや旅館と同じ扱いです。
民泊を行う際は所定の手続きが必要で、消防法で定められたスプリンクラーなどの消防設備も必要です。
民泊の種類(法律による区分)
民泊の種類は法規制により4種類に分けられます。このうち投資向きは旅館業法に基づいた民泊運用です。他の3種類とも区別しながら解説します。
区分1: 住宅宿泊事業法(民泊新法)
住宅宿泊事業法（民泊新法）は2018年6月に制定された法律です。この法律で取り扱う民泊は自治体にオンラインで所定の書類を提出します。
民泊を行う要件は住宅の図面と利用の権利です。宿泊日数は1泊2日から利用可能で、年間営業日数は180日以内です。日本全国に適用があります。
ホテルや旅館と区別するため、年間営業日数が180日以内です。投資目的で大きく稼ぐためには制限があります。
区分2: 旅館業法
年間営業日数を超えて宿泊利用できるようにするためには、旅館業法に基づいた許可や届け出が必要です。
宿泊施設は、床面積33平米以上と定められており、10名以下の定員の場合は人数×3.3平米です。都道府県知事の許可をとり、保健所に届け出ます。
宿泊日数は1泊2日からで、年間営業日数の制限はありません。日本全国に適用されています。
消防法に基づく防火設備を整える必要がありますが、初期投資の分、年間営業日数の制限がなくなるため、投資向きの民泊運用方法です。
区分3: 特区民泊
特区民泊は東京都大田区、大阪市、大阪府内34市町村、北九州市、新潟市などに適用されます。
特区民泊は旅館営業法の対象外です。
このエリアで民泊を行う場合、都道府県知事の許可が必要で、保健所に届け出ます。部屋の基準は、1部屋25平米以上で、台所、浴室、洗面台、トイレの設置があることが基準です。宿泊日数は2泊3日（大田区は6泊7日〜）から、年間営業日数の制限はありません。
区分4: イベント民泊(イベントステイ)
イベント民泊とは、例えば東京オリンピックのようなイベントがあったときだけ民泊を行う方法です。開催地の自治体から要請があったときだけ民泊を提供するため、届け出は特に必要ありません。
イベントの時のみ民泊をするため、旅館業法の許可も不要です。利用は1泊2日からで、日本全国に適用があります。
訪日外国人のホームステイや地域交流が目的の制度、稼働期間も限られているため、投資目的の運用は難しいです。
民泊が抱える課題
良いことばかりにみえる民泊ですが、課題もあります。特に大きな課題として挙げられた3つを解説します。解決方法も記載したので、参考にしてみてください。
課題1: 無許可営業民泊の摘発
これまで解説した通り、民泊を投資目的（利益を得ること）で運用するためには許可や届け出、消防法に基づく設備が必要でした。
手続きが煩雑のため、無許可で営業した民泊が、外国人観光客の出入りを不審に思った近隣住民の通報などにより摘発されています。
注目を集めつつある民泊だからこそ、要件を満たしてから合法的に運用されることが求められています。
課題2: 感染症や違法薬物の温床に
民泊では非対面でのチェックイン、チェックアウトをはじめ、本人確認が不十分な環境から、違法薬物などの犯罪の温床になりやすいです。
実際、2022年2月に報道されており、対面による本人確認、訪日外国人旅行者はパスポートナンバーを控えるなどの対策が求められます。
また、訪日外国人旅行者は、1か所の民泊に1週間ほど滞在するため、衛生環境が不十分だと感染症のリスクも高まります。日本で馴染みのない感染症が流行る可能性もあり、衛生環境を守ることが求められます。
課題3: 近隣住民とのトラブル
近隣住民と民泊利用者の間のトラブルで多かったのが騒音とゴミ問題でした。
一般的な民家やマンションの一室を宿泊客に貸し出す民泊では、ホテルや旅館に比べて防音設備がなく、騒音が近隣に漏れやすいのが特徴です。
宿泊客同士の交流を目的にする旅行者が夜遅くまで騒ぐなどの苦情が寄せられており、ルール作りを徹底し、周知させる必要があります。
ゴミ問題では、民泊周辺の公園や道路のポイ捨て、分別が不十分な点が指摘されていました。予約フォームの注意事項に記載をしたり、チェックイン時にゴミは所定の場所に捨てるよう、マナーを守ってもらうとよいです。
民泊を活用して宿泊文化を活性化しよう | まとめ
民泊について、訪日外国人観光客の増加から宿不足になること、日本の人口減少から空き家が増えて、活用が期待されている点から解説しました。
空き家や空き部屋を民泊として活用できれば、訪日外国人観光客の宿不足を解消できるとともに、仲介サイトの登場、普及により投資の側面を持たせつつ、空き家問題解消の糸口になります。
これらの背景を含め、民泊運用は投資のひとつの方法であるといえます。